La Debida Diligencia en una transacción inmobiliaria.
Antes de realizar una transacción inmobiliaria en Costa Rica o en cualquier parte del mundo, es fundamental para ambas partes, especialmente para el comprador, llevar a cabo un proceso de Debida Diligencia, con la finalidad de obtener la mayor cantidad de información posible y conocer los potenciales riesgos que conlleva adquirir un bien inmueble, ya sea para uso personal o como inversión.
La Debida Diligencia es un procedimiento precontractual que busca ser la base para valorar de forma positiva o negativa una futura inversión, usualmente las partes lo llevan a cabo durante el periodo que va desde la firma de un Contrato de Promesa Recíproca de Compraventa a la firma de la escritura pública de compraventa, momento en que se formaliza la transacción. En el mismo Contrato de Promesa Recíproca de Compraventa, las partes pueden pactar que una condición para llevar a cabo el traspaso sea que el comprador esté conforme con el resultado obtenido durante la Debida Diligencia.
Como se mencionaba anteriormente, el procedimiento de Debida Diligencia es muy importante para el comprador porque le permitirá conocer sobre las posibles contingencias y riesgos que conlleva la inversión deseada y a la vez poder solicitarle al vendedor garantías sobre éstos o bien eventualmente decidir que no vale la pena continuar. Por su parte, la Debida Diligencia le permite al vendedor demostrar que el comprador conocía previamente y a cabalidad el estado de la propiedad, liberándolo de ciertas responsabilidades.
Debido a la gran variedad de objetos contractuales, no es posible determinar de forma general que tipo de información se debe solicitar en una Debida Diligencia, esto dependerá de cada caso en concreto. Por lo que, se vuelve trascendental que las partes cuenten con una sólida asesoría legal que tenga amplia experiencia en el área, la cual pueda cubrir todos los puntos generales que debe tener una Debida Diligencia, pero que también logre identificar los aspectos específicos de cuidado para cada caso.
En ese sentido, el contenido de los reportes de Debida Diligencia dependerá en gran medida de la naturaleza de la transacción y de los fines perseguidos por las partes. Sin embargo, existe información que siempre será requerida independientemente del caso concreto, como por ejemplo: verificar el derecho de propiedad del inmueble, verificar su existencia, verificar las facultades del vendedor para transmitirlo, verificar el estado de pago de impuestos municipales, verificar la condición real física del bien inmueble, verificar posibles contingencias ambientales, verificar que el inmueble sea apto para el fin deseado, verificar si existen disposiciones que puedan afectar el uso del inmueble como planes reguladores y normativas de zonificación, verificar la existencia de gravámenes o afectaciones que recaigan sobre el inmueble, verificar la existencia de servicios públicos como luz y agua, entre otros.
Por lo tanto, debido a los beneficios obtenidos por ambas partes, vemos que el proceso de Debida Diligencia debería de ser siempre una prioridad en cualquier transacción inmobiliaria y debería de ser aplicado por las partes de forma responsable y proactiva previo a su formalización.
